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数年前には安く買ってますから、いまの中古価格にしても買った値段よりも上がっているはずです。
しかもその間、十分に元は取っていると言えます。
問題はこれからの物件でしょう。
具体的には、どうすればいいでしょうか?N：やはり自分がどう使いたいかを考えて、そのニーズにマッチした物件を選ぶというのが一番です。
生涯住み続けるつもりなのに、基本性能が悪く、リフォームも困難というのでは不便この上ない。
こういうマンションは、まわりの居住者も転売などでどんどん変わっていくだろうし、永住用にするには明らかに無理があるわけですから。
私はやはり、いざというとき転売可能な物件を選んだほうが得策だと考えます。
先ほどもいったように、駅から近いとか、部屋が広いとか、やっぱりそういう条件のものです。
生涯住み続けるつもりでも、転勤とかなんとか未来は不確定で、なにが起こるかわかりませんからね。
駅からの所要時間とか部屋の広さなどは、素人目にもだいたいわかります。
しかし、コンクリートの状態など、構造になると「さつぱりわかりません」となるわけです。
そういう人がいわゆる欠陥マンションをつかまされないためには、どうしたらいいでしょうか?K：基本的には、この本に書いてある構造上のポイントをよく読み返して、自分の目でできるかぎりチェックすることです。
「そんなこと素人にはわからない」と弱音を吐いちゃだめです。
4000万円がゼロになるかもしれないと考えたら、もうやるしかない。
実際は、モデルルームや現地見学で意識してあら探しをする視点を持っていると、素人目にも欠陥は見えてくるものですよ。
N：今年から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の柱のひとつである、住宅性能表示制度を採用した物件を選ぶのが一番だと思います。
しかし、現実問題として、性能表示された物件が市場に出てくるまでは少し時聞がかかりそうです。
そこで、当該物件が性能表示の9項目それぞれについて、どのように対応した設計をしているかを販売員等、売主サイドに確認するのが、いまできる最善の方法だと思います。
工法上の手抜きはどうでしょぅ。
さすがにこういうのは難しいと思いますが……。
N：工事現場やこれにしても、設計図書を見ればプロならば当然わかる手抜きもある。
自分で判断できなければ、そういうプ口にお金を払ってでもチェックしてもらうのもひとつの手です。
それなりに費用はかかるけど、変な物件をつかまされて後悔するくらいなら、プロを雇って見てもらったほうが安上がり。
ひどい手抜き工事で、築5年目でコンクリートの天井に大きな穴が開いたなどということは、本当にありますから。
N：まあ、そういう場合は、修繕は売主に保証してもらえますが、経営状態が悪いところでは、「保証してもらおうと思ったときには売主は倒産していた」ということもある。
アフターサービスの問題を考えると、経営状態がしっかりしている売主を選ぶ必要性があることも、重ねて強調しておくべきでしょう。
話は変わりますが、「これはおすすめのマンション」というのはありますか?最近のマンションは概して耐震性に優れているので、「新築がおすすめ」といういい方はできます。
阪神・淡路大震災でも、新しいマンションに住んでいて亡くなった方というのは、十人にも満たなかったはずです。
あの地震では、たしかに昔ながらの在来工法で建てた一戸建ての家が次々と倒壊して、多くの死者を出した。
その意味では、マンションのほうが概して耐震性に優れているといういい方はできますが、実際は2×4で建てた一戸建てが頑丈だった(笑)。
そうですね。
きちんと建てた2×4が、耐久性、耐震性に優れているのはたしかです。
ほかにおすすめのマンションはありますか?N：やはりスケルトンがしっかりしたマンションでしょう。
特にこれから出てくると思いますが、SIマンションは狙い目ですね。
コンクリートの質や強度が高くなっているので、いまではスケルトンが100年近く持つようになった。
長く使えるという意味でも、耐久性、可変性、更新性を備えたSIマンションはおすすめです。
寿命が100年というのは、私は見たことないのでちょっと信じがたいと思っていますが、そんなものあるんですか?コンクリートの強度でいえば、以前の3倍もあるものが現実に登場しています。
超高層マンションなどはこれを使っているわけですが、いまの技術からすれば、きちんと施工を行えば十分に可能です。
実際に、コンクリート建築で長く維持できた建物はあるんですか?N：海外にはたくさんあります。
日本でも、大阪の御堂筋の大阪ガスピルなどは、印年以上経過しても問題ない。
地下足袋はいた作業員たちが、スコップでこね回してコンクリートをつくっていた当時の作業を記録した8ミリビデオを見たことがありますが、そんなものでもメンテナンスがしっかりしていれば長期間維持することができるわけですから。
その一方で、山陽新幹線のトンネルのコンクリートは、剥落したりしている。
いわゆる欠陥マンションにしても、ほとんどはコンクリートの欠陥といっていいくらいですからね。
N：施工管理さえきちんとすれば、問題はないはずですが……。
コンクリートの品質を低下させているのは、生コン工場の品質管理もさることながら、ほとんどは工事現場での施工管理において注意しなけらばならない点が数多くあるわけです。
そのうちのひとつでも不備があると強度不足のコンクリートができてしまう危険性があります。
これは、ゼネコンの現場管理技術者と下請け業者の作業員の、技術と良心にかかっているといえます。
アメリカではスペシャル・インスベクターという制度があって、コンクリート打設現場を立ち会い検査して確認し、お墨付きを出すという会社がビジネスとして成り立っているという例があります。
日本でもこれに準じた制度が必要かもしれませんね。
K：しかし、現実には大手建設会社が関わっている物件でも、手抜きはめずらしくない。
いくら上がしっかりやろうとしても、現場には下請けが入っているし、そういう人たちが現場監督の目を盗んで手抜きをすることもある。
そういうことを考えると、コンクリート建築は、基本的には危ういものだと言わざるを得ない。
N：しかし、小さな面積の土地を有効利用しようと高層建物を建てるとすると、いまはコンクリートに代わるものはありませんからね。
K：人命か、高層ビルかっていう選択なら、人命をとらなきゃならんと思います。
それに日本に高層ビルは本当に必要かというと……、疑問ですね。
山手線の内側だって平屋がいっぱい建っている。
あれ、パりみたいに全部4階とか5階建てにしたら、住宅難なんていっぺんになくなるでしょう。
アメリカなら、5階建ての木造マンションというのもあります。
建築コストも安いから、若い人たちでも手軽に買えます。
日本は建築基準法で規制されているので、木造の高層建築はできない。
木三共といって、木造の3階建て共同住宅が場所を限定して建てられるようになったのは、ほんの数年前のことですよ。
そうなると、この問題はまさにパラドックスですね。
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